Следить за новостями:

RSS

26 июля 2018

Поправки в закон о долевом строительстве: что важно знать застройщику и гражданам


Изменения в Федеральный закон от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее — Закон № 214-ФЗ, Закон о долевом строительстве) вносятся почти столько же времени, сколько существует этот Закон — с 2005 года.

Поправки, внесенные в Закон в 2017 и 2018 году, явились самыми значительными за всю современную историю России. Основная цель изменения законодательства о долевом строительстве – окончательная победа над проблемой обманутых дольщиков.

Общие моменты реформы законодательства о долевом строительстве условно можно разделить на три этапа:

1) нормы, касающихся мер по повышению информационной открытости застройщиков, порядка определения цены договора, гарантий качества и т.д.;

2) ужесточение требований к застройщикам, их финансовой обеспеченности, и т.д., усиление контроля государства за строительной деятельностью, оформлением сделки с дольщиками;

3) нормативное правовое обеспечение деятельности фонда долевого строительства — компенсационного фонда долевого строительства.

Необходимо отметить, что договоры, подписанные и зарегистрированные до 01 июля 2018 года, продолжают свое действие, а застройщики, получившие разрешение на строительство до 1 июля, смогут заниматься строительством по старым правилам.

Важно отметить, что период с 1 июля 2018 года по 30 июня 2019 года объявлен переходным — от долевого строительства к проектному финансированию.

Для разработки поправок были рассмотрены наиболее типичные причины появления обманутых дольщиков – организация различных схем финансирования стройки, напоминающих "финансовые пирамиды", (деньги собираются на один объект и далее перебрасываются на другие объекты,

в которых имеются трудности с финансированием). В условиях развивающейся экономики и превышения предложения над спросом такие схемы работают без нареканий. Однако при наличии кризисных явлений в экономике и снижении спроса на жилье у застройщиков начинает появляться недостаток оборотных средств, снижается ликвидность, что может привести к банкротству. Добросовестные застройщики объявляют о банкротстве, недобросовестные исчезают.

Для того чтобы не образовывались "пирамиды", в Закон о долевом строительстве был введен принцип "один застройщик — одно разрешение на строительство" (за рядом исключений, например, ДРЗТ). То есть для каждого строящегося объекта застройщик получает разрешение на строительство после того, как завершены и сданы в эксплуатацию прочие объекты, нет долгов и обязательств перед третьими лицами, директор организации застройщика не имеет судимости и прочее.

По новым правилам, между застройщиком и покупателем появляется посредник – банк. Не любой, а аккредитованный государством в установленном порядке. Банк России ежемесячно размещает перечень банков на своем официальном сайте в сети Интернет. Теперь банк распоряжается всеми финансовыми потоками, осуществляет функции надзора за расходованием средств застройщика и может выдавать деньги только на нужды строительства заданного проектом объекта. Застройщик вправе иметь только один расчетный счет. Если застройщик привлекает денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) одного или нескольких многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах нескольких разрешений на строительство, такой застройщик должен иметь отдельный расчетный счет

в отношении каждого разрешения на строительство.

Если же сроки строительства нарушаются и возникают дополнительные риски, то счета блокируются. Соответственно, застройщик может получить прибыль только после окончания строительства, а в случае его банкротства, недостроенный объект вместе с замороженными

и сохраненными банком денежными средствами будет передан другому застройщику.

Помимо этого, очевидно для того, чтобы застройщик не имел возможности "раздувать" косвенные расходы, Закон № 214-ФЗ также устанавливает лимит расходов. Фонд оплаты труда управленческого персонала, услуг банка, услуг управляющей компании, затрат на рекламу, коммунальные услуги, услуги аренды офиса застройщика не должны превышать 10 процентов от проектной стоимости строительства.

Кроме того, теперь правило привлечения денежных средств распространяется и на привлечение средств как граждан, так и юридических лиц.

Усилены требования к застройщикам, привлекающим денежные средства граждан для строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости.

- теперь застройщиком может быть хозяйственное общество, которое или основное общество которого либо любое из дочерних хозяйственных обществ основного общества имеет опыт не менее 3-х лет участия в строительстве многоквартирных домов общей площадью не менее 10 000 квадратных метров в совокупности, при наличии полученных разрешений на ввод в эксплуатацию таких многоквартирных домов в качестве застройщика, и/или технического заказчика, и/или генерального подрядчика в соответствии с договором строительного подряда (То есть опыт предыдущих успешных реализованных проектов для застройщиков ОБЯЗАТЕЛЕН);

- у застройщика должны быть собственные средства в размере не менее чем 10% от стоимости строительства дома, размещенные в специальном уполномоченном банке.

- у застройщика не должно быть обязательств перед третьими лицами по кредитам, займам, ссудам, а по иным обязательствам они не должны превышать 1% от стоимости строительства.

- застройщики не смогут использовать на авансовые платежи более 30% средств от стоимости жилья;

- застройщик, который привлекает средства дольщиков, обязан раскрывать в единой информационной системе жилищного строительства всю основополагающую информацию о себе (к такой информации отнесены в том числе градостроительный план земельного участка, документ, содержащий информацию о расчете размера собственных средств и нормативах финансовой устойчивости застройщика, и др.);

- введение для лица, в том числе бенефициарного владельца, имеющего фактическую возможность определять действия застройщика, в том числе возможность давать указания лицу, осуществляющему функции единоличного исполнительного органа, или члену коллегиальных органов управления застройщика, солидарной ответственности с застройщиком за убытки, причиненные по их вине дольщикам; (ВАЖНО!)

- в реестре недобросовестных, который ведется в соответствии с ФЗ № 223-ФЗ и № 44-ФЗ не должны содержатся сведения о застройщике;

Поправками Закона установлено, что в целях реализации государственной жилищной политики, направленной на повышение гарантий защиты прав, законных интересов граждан - участников долевого строительства, функции по формированию компенсационного фонда долевого строительства за счет обязательных отчислений (взносов) застройщиков осуществляет созданная в соответствии с Федеральным законом "О публично-правовой компании по защите прав граждан – участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" публично-правовая компания "Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства".

Ранее действовало страхование ответственности застройщика (было запущено с 2014 года, и за несколько лет показало свою несостоятельность. Точнее – неудобство и сложность в реализации. Поэтому решено было заменить неработающую "страховку Застройщика" на единый фонд, который будет выполнять ту же функцию защиты дольщиков, но с другим механизмом действия. Прежнее страхование ответственности Застройщика продолжит действовать в отношении тех договоров ДДУ, по которым эта страховка уже получена (т.е. заключен договор страхования).

Теперь каждый застройщик должен перечислить в компенсационный фонд 1,2% от стоимости каждой квартиры, которая приобретается по договору долевого участия. Если застройщик не перечислит деньги, то регистрирующие органы не зарегистрируют договор.

Назад к спискуНазад к списку

23 июля 2018
Комиссия по защите прав дольщиков намерена расширить список тех, кто сможет обменять квартиры в долгострое "Кольцовский дворик"

Обмен квартир в долгострое ЖК "Кольцовский дворик" на готовое жилье идет в штатном режиме: 22 договора уже прошли госрегистра

13 июля 2018
Областной Минстрой в июне выдал в два раза больше разрешений на строительство жилья

В июне министерство строительства и развития инфраструктуры Свердловской области выдало 43 разрешения на строительство 70 дом

12 июля 2018
20 июля в Министерстве строительства и развития инфраструктуры Свердловской области будет работать прямая телефонная линия

В рамках организации правовой помощи гражданам и представителям организаций Министерством строительства и развития инфраструк

Все новости в категории

Губернатор Свердловской области
Официальный сайт
Правительство Свердловской области
Официальный сайт
Административная реформа в Свердловской области
Официальный сайт
World Expo 2025 in Yekaterinburg — Всемирная выставка ЭКСПО-2025 в Екатеринбурге
Всемирная выставка ЭКСПО-2025 в Екатеринбурге
Правительство Российской Федерации
Официальный сайт
Майские Указы Президента РФ
Информация о реализации требований майских Указов Президента РФ
Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации
Официальный сайт
Портал государственных услуг РФ
Госуслуги
Работа в России
Общероссийская база вакансий "Работа в России"
Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг
Официальный сайт
Предоставление государственных услуг
в сфере градостроительства в соответствии с передачей отдельных полномочий муниципального образования "город Екатеринбург" органам государственной власти Свердловской области
Сведения, подлежащие предоставлению с использованием координат
сведения о местах нахождения объектов, в отношении которых выданы разрешения на строительство или реконструкцию на территории муниципального образования "город Екатеринбург"
Реестры выданных документов
в сфере градостроительства на территории муниципального образования "город Екатеринбург"
Инвестиционный портал Свердловской области — сервис "У меня есть проект!"
Официальный сайт
Федеральная служба по аккредитации
Официальный сайт
Официальный ин­тер­нет-пор­тал правовой информации
Официальный сайт
Бесплатная юридическая помощь
Бесплатная юридическая помощь на территории Свердловской области
сервис "Электронная приемная"
Записаться на прием и отправить письменное обращение
Калькулятор процедур в строительстве
Интерактивно-аналитический сервис, демонстрирующий последовательность прохождения процедур в зависимости от типа, вида и особенностей строительного проекта
 
 
Закрыть слой Закрыть

Полная карта органов власти Свердловской области

 
Яндекс.Метрика